北京商住房限购细则是什么?商住两用房各有什么优缺点?

北京商住房限购细则是什么?

北京商住房限购要求个人购买时不在当地拥有住房，并连续五年缴纳社保和个税。

1.无论商住房是在建还是在售，个人在购买时都必须在当地没有住房，并连续缴纳五年的社保和税收，购买后，社会团体、企业事业单位不得将该商品房用于居住，再次出售该商住房时，购买者必须是社会团体、企业事业单位。

2.商住房建设过程中，不会强制要求房地产开发商设计超市、学校等相关配套设施，商住房的土地是商业用地，土地使用年限只有四五十年，同时，要求购房者在购买商住房时不要申请住房公积金贷款。

商住两用房各有什么优缺点?

商住两用房优点1：不限购买

商住两用房最大的优点就是不限于购买，无论是北京限购还是通州，最严格的限购，商住两用房都没有限购，商住两用房也不算是首套房。

商住两用房优点2：面积小

商住两用小公寓非常适合年轻人居住或投资，其面积较小，多在40~70平方米左右。

商住两用房的优点3：可交易，可居住

商住楼由于其独特的定位和户型，非常适合办公成本要求低的企业，当然也可以自己住或者做生意。

商住两用房优点4：灵活性强

由于位置，是一个独特的商住公寓区，基本上位于一个金融和城市综合体，其面积小，投资强，对业主来说非常灵活，可以非常方便地出租和出售。

商住两用房的缺点1：商住两用房一般不能落户

一般商住两用房不能迁入户籍，也就是说即使周边有较好的教育资源，孩子也不能因为户籍迁入附近的学校。这无形中给业主的生活和学习造成了不便。

商住两用房缺点2：“商住两用”房生活成本高

商住两用房的水、电、物业费都是商业标准，远高于住宅项目，各种税费也高于普通住宅，也就是说，购房者要承担更高的生活成本。

商住两用房的弊端3：商住两用房的安全性也值得担忧

商住两用房是商业和住宅的混合体，称为“商业”和“住宅”，其实给双方都带来了很多麻烦，在某个业主论坛，业主发的很多帖子反映商家严重扰民，也有反映商家营业时间深夜结束太晚等。

商住两用房缺点4：商住两用房产权短

一般商住两用房产权只有40年或50年，根据《物权法》的相关规定，住宅建设用地使用权到期后自动续期，“非住宅建设用地土地使用权”不能自动续期，所以商住两用房相对于普通住宅，隐性成本其实是很高的。

商住两用房缺点5：商住两用房的税费比较高，交付成本高

目前“商住两用”项目不能按住宅标准缴纳契税。此类房屋在转手过程中，相关费用按商业用途计算，过户契税为4%，普通房屋为2%(不超过144平方米)，同时，对商业转让要征收营业税和土地增值税，所以从投资的角度来说，投资者会承担巨大的卖出成本，这也让买家更难选择。

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